Aby zapewnić utrzymanie nieruchomości we właściwej kondycji, należy poddawać ją zarówno cyklicznym, jak i doraźnym ocenom stanu technicznego. Polskie prawodawstwo jasno definiuje taką konieczność, wskazując równocześnie kwalifikacje osób kompetentnych, by wykonywać różne rodzaje przeglądów technicznych. Warto uświadomić sobie, że regularne kontrole budynków to bynajmniej nie uciążliwa formalność, lecz przede wszystkim gwarancja bezpieczeństwa dla mieszkańców nieruchomości oraz prosty sposób na zminimalizowanie ryzyka wystąpienia usterek czy awarii.

Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, zapewniając w szczególności spełnienie tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Nałożenie odpowiedzialności za stan obiektu na jego właściciela lub zarządcę oznacza, że jest ona powiązana z podejmowaniem czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego, a nie z prawem własności.

Natomiast zgodnie z art. 61 pkt 2 właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli osoby do tego uprawnione.

Przestrzeganie przepisów przez właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych musi być jakoś weryfikowane i właśnie do tego celu służy przegląd techniczny budynku. Jest to rodzaj kontroli przeprowadzanej przez uprawnionego fachowca, który sprawdza nieruchomość pod względem jej estetyki, stanu technicznego i przydatności do użytkowania.

Szczegółowego opisu rodzajów kontroli, częstotliwości ich wykonywania, zakresu, osób uprawnionych oraz wymaganej dokumentacji dotyczy art. 62 prawa budowlanego. Definiuje on cztery kategorie obowiązkowych przeglądów:

  • okresowy, przeprowadzany co najmniej raz w roku;
  • okresowy, wykonywany co najmniej raz na pięć lat;
  • okresowy, realizowany co najmniej dwa razy w roku;
  • każdorazowy w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka lub sił natury.

Kontrole okresowe budynku muszą być przeprowadzane regularnie w konkretnych odstępach czasowych. Ustawodawca przewidział kilka różnych przeglądów i kilka terminów ich wykonywania.

Coroczna kontrola budynku (co najmniej raz w roku) dotyczy sprawdzenia:

  • elementów narażonych na szkodliwe wpływy warunków atmosferycznych (np. wiatrów, opadów) oraz niszczący wpływ czynników występujących podczas użytkowania budowli,
  • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (czyli dymowych, spalinowych, a także tych wentylacyjnych). 

W zakresie powyższych elementów obowiązuje kontrola półroczna budynku o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 lub innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.

Kontrola stanu technicznego budynku co 5 lat obejmuje kompleksowe sprawdzenie wszystkich kluczowych elementów obiektu pod względem technicznym i przydatności do użytkowania.

Sankcje grożące za naruszenie ustawowych obowiązków związanych z kontrolami
Osoba, która dokonuje kontroli okresowych bez odpowiednich uprawnień lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie, poświadczonego aktualnym zaświadczeniem o przynależności do izby samorządu zawodowego, naraża się na poniesienie odpowiedzialności karnej za swoje działania, tzn. podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Karze grzywny podlega także ten, kto wykonując czynności kontrolne, nie spełnia obowiązku przesłania protokołu, o którym mowa w art. 70 ust. 2 (art. 93 pkt 9a ustawy – Prawo budowlane).

Ponadto osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, które:

  • dopuściły się występków lub wykroczeń, określonych ustawą,
  • zostały ukarane w związku z wykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
  • wskutek rażących błędów lub zaniedbań spowodowały zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska albo znaczne szkody materialne,
  • nie spełniają lub spełniają niedbale swoje obowiązki

podlegają odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej w budownictwie wszczyna się na wniosek organu nadzoru budowlanego, właściwego dla miejsca popełnienia czynu lub stwierdzającego popełnienie czynu, złożony po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego (art. 97 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane). Zgodnie z art. 98 ustawy w sprawach odpowiedzialności zawodowej w budownictwie orzekają organy samorządu zawodowego.

Sankcjom wskazanym w przepisach karnych ustawy – Prawo budowlane mogą podlegać również właściciele i zarządcy obiektu budowlanego, na których zostały nałożone obowiązki w zakresie przeprowadzania okresowych kontroli. Zgodnie z art. 91a, kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym (nie zapewnia wykonania okresowej kontroli), użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Z kolei karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny podlega ten, kto nie spełnia, określonego w art. 70 ust. 1, obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska (art. 92 ust. 1 pkt 2 ustawy). Natomiast zgodnie z art. 93 pkt 8 ustawy, kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4a, czyli nie zapewnia poddania obiektu kontrolom, a także nie stosuje się do decyzji, o której mowa w art. 66 ust. 1a w terminie w niej określonym, podlega karze grzywny.

Orzekanie w sprawach o czyny określone w art. 92 i art. 93 następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Podstawa wykonywania samodzielnej funkcji w budownictwie
Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie uważa się działalność związaną z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązania zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno-organizacyjnych, a w szczególności działalność obejmującą:

  • projektowanie, sprawdzanie projektów architektoniczno-budowlanych i sprawowanie nadzoru inwestorskiego,
  • kierowanie budową lub innymi robotami budowlanymi,
  • kierowanie wytwarzaniem konstrukcyjnych elementów budowlanych oraz nadzór i kontrolę wytwarzania tych elementów,
  • wykonywanie nadzoru inwestorskiego,
  • sprawowanie kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych.

Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie wykształcenie techniczne i praktykę zawodową, dostosowane do rodzaju, stopnia skomplikowania działalności i innych wymagań związanych z wykonywaną funkcją, stwierdzone decyzją, zwaną uprawnieniami budowlanymi, wydaną przez organ samorządu zawodowego (art. 12 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane).
Warunkiem uzyskania uprawnień budowlanych jest zdanie egzaminu kwalifikacyjnego.
Podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie stanowi wpis, w drodze decyzji, do centralnego rejestru prowadzonego przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, oraz – zgodnie z odrębnymi przepisami – wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę, z określonym w nim terminem ważności (art. 12 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane).

Z jakimi kosztami powinny liczyć się osoby zarządzające nieruchomościami, zlecając wykonanie niezbędnych kontroli?

Rozpiętość cenników dostępnych na stronach WWW jest dość duża. Ceny przeglądów rocznych najczęściej uzależniane są od metrażu wynoszą około 1 zł netto za 1 m2 (dla powierzchni użytkowej do 500 m2). Jeśli zaś chodzi o przegląd pięcioletni, to do kwoty tej należy doliczyć jeszcze około 20%. W przypadku budynków biurowych, usługowych czy przemysłowych najczęściej niezbędne jest dokonanie indywidualnej wyceny.

Przegląd obiektów budowlanych zlecisz w firmie Batiplus.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *